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物业管理工作的实施意见

泗政办发〔2022〕6号

各镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门、各直属单位：

《虎扑体育,虎扑足球进一步加强物业管理工作的实施意见》已经2022年10月11日县政府第9次常务会议研究通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

虎扑体育,虎扑足球办公室

2022年11月18日    

（此件公开发布）

虎扑体育,虎扑足球进一步加强物业管理工作的实施意见

为进一步规范和加强虎扑体育,虎扑足球住宅小区物业管理工作，健全物业管理工作体制，根据《安徽省物业管理条例》《宿州市物业管理办法》《宿州市人民政府办公室虎扑体育,虎扑足球进一步加强宿州市物业管理服务工作的意见》（宿政办秘〔2021〕16号）等文件精神，结合虎扑体育,虎扑足球实际，提出如下实施意见。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面落实中央和省市部署要求，以加强城市基层党组织建设为统领，以理顺物业管理体制、构建各方协调联动机制为重点，按照“政府监管、市场主导、业主自治、综合施策”的工作思路，规范物业服务、优化发展环境，着力构建现代物业管理工作格局，进一步提升居民群众获得感和幸福感。

二、工作目标

（一）落实属地管理，建立完善物业管理机制。按照“县级主抓、镇（街道）组织、村（社区）实施”原则，夯实属地管理责任，加强行业部门监督指导，形成齐抓共管工作机制，共同建立和完善物业管理标准化体系。

（二）实行分类管理，推进物业管理全面覆盖。根据新建住宅小区、老旧住宅小区设施运行情况，因地制宜、分类管理，力争实现专业化物业服务覆盖率、业主委员会组建率、党组织组建率3个100%。

（三）加强运作管理，提升物业服务管理水平。建立物业管理工作联席会议制度，各部门按职责将公共服务延伸到住宅小区，不断提高物业管理行业法制化、规范化水平，形成管理规范、服务优质的物业管理新局面。

三、工作任务

（一）健全物业服务管理体系

1．加强组织领导。成立由县政府分管负责人任组长、县直相关单位和镇（街道）负责人为成员的物业管理工作领导小组，建立物业管理工作联席会议制度，全面加强对物业管理工作的指导、协调、监督和管理。

2．理顺工作机制。树立“社区吹哨，部门报到”理念，优化物业管理服务机制，建立健全县、镇（街道）、村（社区）三级工作体系，明确各级各部门物业管理责任分工，形成合力管理、聚力服务的良好氛围。建立健全行政执法进社区机制，完善属地管理、部门履责、行业指导、执法联动、居民共建共享的格局，依法依规实施物业活动管理服务工作。

3．健全工作机构。镇（街道）设立物业管理服务中心，配备专职人员，负责抓好辖区内物业管理工作，做到机构、人员、职责、经费“四落实”。村（社区）设立物业服务站，负责辖区内物业管理工作的具体实施。

（二）规范物业管理服务工作

1．合理确定物业管理模式。对新建住宅小区，开发建设单位应在办理商品房预售许可或现售备案前，通过公开招投标选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并报送县物业主管部门备案；小区业主委员会组建后，开发建设单位、物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理转换衔接工作，确保新建住宅小区实行规范化物业服务。对具备市场化物业管理的老旧小区，由镇（街道）、村（社区）组织业主委员会通过招投标确定物业服务企业，签订物业服务合同并报送县物业主管部门备案，开展规范化物业服务。对面积较小、零星分散、配套设施不全，不具备市场化物业管理的老旧住宅小区，由镇（街道）、村（社区）负责日常管理，提供基本物业服务，并结合老旧小区改造使其具备市场化物业管理条件。

2．加强物业招投标管理。县房管中心要加强物业招投标的监管，严把前期物业管理准入关。开发建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业后，应在销售现场明示小区物业配套建筑（含设施设备清单）及其产权归属说明，同时公示物业服务企业名称、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间等信息。

3．落实物业承接查验。严格执行《房地产开发项目建设条件意见书》，明确物业服务用房面积、配套设施建设内容和选聘前期物业服务企业条件，将其作为物业承接查验重要内容。推行镇（街道）、村（社区）、物业服务企业、业主、开发建设单位“五方”共同参与物业设施设备移交，坚决杜绝缺项或“带病”交付。对承接查验中发现的问题，由建设单位在规定时间内整改，未落实整改的，作为不良经营行为记入企业信用档案。

4．严格物业保修责任。县住建局会同县房管中心监督指导建设单位按照国家规定保修期限和保修范围承担物业保修责任。保证金期满后，建设单位申请返还的，应当征得项目业主委员会、物业服务企业和物业主管部门同意。

5．规范物业服务企业服务标准。构建多层次、多等级的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。县发改委会同县房管中心根据住宅物业类别、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定前期物业服务费指导价，实行前期物业服务优质优价工作。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格。县市场监管局监督物业服务企业落实服务事项公示制度，将收费项目、收费标准和服务内容向业主公示，接受业主监督。

6．严格物业服务企业退出和移交程序。县房管中心、镇（街道）、村（社区）要加强物业项目退出管理和协调，严格执行物业管理招投标准入制度、物业服务质量履约保证合同制度等制度规定。物业服务企业退出项目管理时，应当提前2个月书面告知业主委员会或村（社区），将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备相关资料及财物移交给业主委员会或村（社区），并与承接方做好接收查验工作。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为由镇（街道）报物业主管部门计入企业失信档案。

（三）推进物业管理标准化建设

1．建立从业人员培训制度。县物业主管部门制定物业管理服务培训计划，定期组织业主委员会委员、物业服务企业从业人员等开展培训活动，提高业主委员会监督水平和物业从业人员业务素质能力。

2．推行物业服务公示制度。在住宅小区全面推行“三公开”，即公开各项收费价格、标准和内容；公开住建、发改、房管、市场监管、公安等部门和单位物业管理职责、联系人和投诉电话；公开物业共有部位使用收益信息等。

3．建立物业服务“三会”制度。通过物业服务恳谈会、物业联席会、调解委员会等渠道和方式，加强职能部门、业主委员会、物业服务企业和业主间的沟通交流，化解各类物业矛盾，建立相互了解、信任、支持的关系。

4．建立物业纠纷处理制度。建立县、镇（街道）、村（社区）三级物业纠纷调解机制，及时、快速、便捷处理各类物业问题，将矛盾问题化解在基层，切实提高物业服务效能。

5．健全考核奖惩长效机制。实行“同权同责”，由县房管中心会同属地镇政府（街道办事处）共同组织实施，村（社区）代表、业主代表或第三方评估机构参与，对实施市场化住宅物业服务的项目及物业服务企业进行季度评分和年终考核，考核结果作为物业管理示范小区、物业管理优质服务企业评选及前期物业招投标的重要依据。组织开展物业服务企业信用等级评定，建立完善全县物业服务企业信用档案，公开物业服务企业信用信息，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标相挂钩。

6．提升物业服务应急处置能力。县房管中心指导镇（街道）及村（社区）、物业服务企业建立公共事件应急联动机制，强化村（社区）风险防范应对，指导物业服务企业按照合同约定履行应急预案编修和演练、人防、物防、技防设施配备维护保养，应急物资储备、应急队伍建设、安全隐患排查、值班体系建设等职责，加强物业员工应急处理专业知识和专业能力的培训，提升物业服务企业应急处置能力。积极推动智慧社区建设，加快发展物业行业智能化、信息化发展水平。

（四）推进“红色物业”建设。突出党建引领作用，扎实推进行业内党的组织领导和工作引导，逐步实现物业服务企业、业主委员会党组织全覆盖。积极探索有质量、有效果、有创意的组织活动方式，不断强化组织功能，发挥组织作用，实现从有形覆盖到有效覆盖。

（五）强化住宅专项维修资金管理。严格执行《住宅专项维修资金管理办法》有关规定，未交存首期专项维修资金的建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。涉及住宅公共部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新改造项目可以使用住宅专项维修资金。电梯发生故障存在安全隐患，需启动应急维修程序的，由市场监管部门或其委托机构确认；消防设施故障存在重大火灾隐患的，由消防部门确认；其它情形按有关法律法规和技术标准由相应主管部门确定。业主委员会负责组织和监督专项维修资金的归集和使用，使用时必须严格按照使用流程向房地产行政主管部门申请。

四、保障措施

（一）加大监督考核力度。将物业管理工作纳入县政府对镇（街道）、县直相关单位年度目标管理绩效考核，实行定期督查，综合评定。县房管中心负责对全县实施市场化物业服务的项目及从事物业服务活动的物业服务企业进行季度评分和年终考核。对物业项目和物业服务企业的考核结果作为企业信用等级评定和市级物业管理示范小区、物业管理优质服务企业评选及前期物业招投标的重要依据。

（二）加大政策扶持力度。各相关职能部门要依法依规就物业服务企业在职工就业扶持、社会保障、价格支持、财税金融支持和保障性住房、拆迁安置、老旧住宅物业服务补贴等方面给予政策支持。积极引导物业服务企业开展争先创优活动，对受到市级及以上物业行业通报表彰的物业项目以及在推进虎扑体育,虎扑足球文明城市创建或其他重要活动中表现突出的物业服务企业适当予以奖励。

（三）加大舆论引导力度。充分运用各类媒体和村（社区）公开栏、宣传栏等载体，加强正面宣传和负面曝光力度。开展年度优秀物业服务企业、业主委员会评选，及时总结推广先进经验做法，宣传物业知识，展示行业风采，提高广大业主对物业管理工作知晓率和参与度，提高业主责任意识和维权意识，共建安全、文明、幸福、和谐的美丽家园。

附件：物业管理工作联席会议组成单位及职责

附件

物业管理工作联席会议组成单位及职责

为加强对虎扑体育,虎扑足球物业管理工作的组织领导，建立多部门联动长效机制，进一步规范虎扑体育,虎扑足球物业管理工作，不断提升人民群众的居住环境和生活水平，经研究，决定建立泗县物业管理工作联席会议制度。

一、联席会议组成

（一）县物业管理联席会议由县政府分管负责人任召集人，县房管中心主要负责人任副召集人，成员单位包括泗城镇、运河街道、虹城街道、泗水街道、县发改委、县财政局、县住建局（人防办）、县公安局、县应急管理局、县消防救援大队、县生态环境分局、县市场监管局、县自然资源和规划局、县城管局、县司法局、县民政局、县卫健委、县人社局、县教体局、县数据资源管理局、县税务局、县融媒体中心、人民银行泗县支行及供水、供电、供气、通信等相关企业。

（二）联席会议办公室设在县房管中心，承担联席会议日常工作，各成员单位明确一名业务负责人任联席会议联络员。因工作变动等原因需调整联席会议成员或联络员的，由所在单位书面报送至联席会议办公室。

二、联席会议及其办公室主要职责

（一）联席会议主要职责：负责全县物业管理组织领导、综合协调、制度建设，系统研究解决重点难点问题，调解、处理重大矛盾纠纷，统筹推进全县物业管理工作。

（二）联席会议办公室主要职责：负责联席会议日常事务，牵头协调、督促落实联席会议议定的事项。监督各成员单位的物业管理职能履行情况，定期通报物业管理监督检查结果。

三、成员单位工作职责

镇（街道）：负责辖区内物业管理工作。指导、监督村（社区）开展物业管理工作；参与辖区范围内物业管理区域调整划分、物业管理招标工作、物业服务诚信建设考核等工作；指导监督辖区业主大会的成立和业主委员会的筹建、选举、换届工作；负责协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷，协调处理业主投诉；对专项维修资金的使用进行监督；负责对物业服务企业和建设单位起草的物业承接查验协议进行审核；参与辖区物业管理考评工作；履行物业企业进入报到制度，协调监督物业服务企业交接工作。

村（社区）：协助镇（街道）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作；指导监督业主大会、业主委员会依法开展自治工作；小区业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，村（社区）代为履行业主委员会职责，监督指导物业管理公司服务行为；指导监督物业服务企业履行合同义务；组织开展物业服务质量考核评价；对辖区内无人管理住宅小区提供卫生保洁、绿化管护、公共秩序维护等基本物业服务；指导辖区文明小区、安全小区、物业管理示范小区等创建活动。

县房管中心：负责贯彻执行物业管理相关法律法规，研究制定全县行业管理规章制度和行业服务标准；负责对全县物业服务行业的指导和监管，指导和监督镇（街道）开展物业管理工作；负责监督全县物业管理招投标活动；负责全县物业服务行业诚信体系的建立和管理；负责组织全县物业从业人员培训；负责会同有关部门对物业服务企业经营活动及参与村（社区）工作进行监督检查；负责组织对物业服务企业的考核。

县发改委：会同县房管中心做好住宅小区前期物业公共服务收费政府指导价标准的制定、调整、发布工作。

县财政局：会同县房管中心制定物业管理工作发展激励相关政策，保障县级物业管理工作经费及资金。

县住建局（人防办）：会同县房管中心监督指导建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。依规做好保证金期满后的保证金返还。督促物业服务企业依法履行物业服务区域的防空地下室管理职责，定期开展人防工程维护管理监督检查，负责小区楼房承重墙开门、外墙立面装饰装修等违反工程质量问题的查处。

县公安局：指导和督促物业服务企业开展智慧安防，做好服务区域内公共安全管理、安全防范、租赁房屋等治安管理，指导做好服务区域交通秩序管理，查处打击物业管理服务中的违法犯罪行为，加强对小区内易燃易爆物品、燃放烟花爆竹、暂住人口和犬类的管理。

县应急管理局：履行安全生产综合监管职责，监督指导物业行业主管部门严格落实新修订的《中华人民共和国安全生产法》要求，增强物业管理部门安全生产意识和安全防范能力，提高安全宣传教育水平。

县消防救援大队：指导、督促相关部门依法开展本行业、本系统内消防监督检查工作，依法受理、查处违反消防法律法规的行为。

县生态环境分局：依法受理和查处工业企业产生噪声、污水和废气超标排放扰民行为。

县市场监管局：负责住宅小区内工商注册登记把关，严禁无证无照经营，对住宅小区内电梯等特种设备定期监督检查，督促物业服务企业做好特种设备的检验检测、注册登记、维护保养与作业人员持证上岗等事项，负责对小区违规排放油烟违法行为的查处。

县自然资源和规划局：负责城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查，负责对城乡规划执行情况进行监管；发现违反规划情况的，要及时调查处理，定性为违法建设的，报送执法部门依法予以行政处罚。

县城管局：负责住宅小区内损坏公共绿化、园林设施；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；违反规定摆摊设点、占道经营；违反规定倾倒垃圾、污水和杂物；饲养家禽家畜等违法行为查处。

县司法局：负责加强对物业服务矛盾纠纷人民调解组织的指导。

县民政局：负责将物业管理纳入村（社区）治理规划和村（社区）协商范围，指导镇（街道）、村（社区）加强对业主委员会选举工作的监督和管理。

县卫健委：负责物业服务区域卫生服务机构的设置、日常监管，指导健康教育、病媒生物防治活动的开展。

县人社局：负责指导和监督物业服务企业的劳动用工情况，依法受理物业服务企业的劳动争议案件、协调处理物业服务企业的劳资纠纷。

县教体局：负责指导物业服务区域全民健身运动开展。

县税务局：负责物业服务企业相关税费的征收和管理，负责物业服务从业人员的社保费征缴。负责宣传指导符合条件的物业服务企业享受减免税费优惠。

人民银行泗县支行：持续推动社会信用体系建设，逐步将经法院判决确认属物业服务企业不履行物业服务合同、业主恶意拖欠物业服务费等失信行为，并被法院确定为失信被执行人的，按相关法律法规纳入人民银行征信系统。

县融媒体中心：负责全县物业行业相关工作宣传报道工作，加强正面宣传和负面曝光，积极营造人人支持物业管理、家家关注物业发展的良好氛围。

    供水、供电、供气、通信等相关企业：负责物业服务区域内已移交相关设施的管理和维护。